华泰证券：我国有几许存量房地产土地库存？

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　　起源：华泰睿想

　　咱们测算了我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积，可供新开工的周期，以实时空散播情况。畴昔体恤处置“土地库存”的配套资金落地。咱们觉得地点政府优先针对体系内城投公司的闲置土地或存量房进行收购、置换或调遣规划，阻力相对更小，因此优先推选城投公司；同期在中枢城市具备充沛土地储备的头部房企与物管公司亦将受益于土地“收储”策略与行业筑底企稳。

　　中枢不雅点

　　土地“收储”去化市集隐性库存，推选城投公司及头部房企

　　存量土地收购与周转有望在增多房企资金流动性，削弱新址隐性供给压力，促进地产市集企稳等方面阐扬作用。咱们觉得地点政府优先针对体系内城投公司的闲置土地或存量房进行收购、置换或调遣规划，阻力相对更小，因此优先推选城投公司；同期在中枢城市具备充沛土地储备的头部房企与物管公司亦将受益于土地“收储”策略与行业筑底企稳。

　　我国处置“闲置土地”想路变迁：从“集约用地”到“周转存量”

　　行动房地产市集发展的伴生物，我国闲置土地的问题由来已久。以前我国策略计算打算更多聚焦于标准市集举止，促进得意集约用地。主要时期包括：延长蛊卦期限、调遣规划、置换土地，征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权等。此轮闲置土地处置的想路与上轮有所不同，或是建立在“严控增量、优化存量”之上。当今我国土地市集供求关系出现一定逆转，部分房企出现一定资金压力，行业插足主动去库阶段，相应的存量闲置土地皮活的计算打算也更聚焦于改善土地供求关系，增强地点政府与企业资金流动性上。

　　我国有几许存量房地产土地库存？

　　字据咱们测算，胁制2024Q1，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平。若字据咱们团队对于2025年宇宙新开工面积的测算（6.03亿平）为基数进行计较，可供新开工的周期约为2.09年。但洽商到部分“闲置土地”的地段和天赋欠安，骨子蛊卦价值较低，因此简便按新开工面积去计较去化周期参考意旨有限，加之部分土地可能面对开工后又停工，各地的试验闲置土地库存压力可能更大。从存量闲置土地的时分散播来看，2020年起闲置土地数目有较为昭彰的增长，而从空间散播来看，重庆、云南、辽宁、宁夏、青海的土地库存压力或相对更大。

　　畴昔体恤处置“土地库存”的配套资金落地

　　土储专项债是较为熟悉的鼓舞土地收储的配套资金轨制，2017年启动是为了惩办土地储备资金起源问题，其时主要聚焦于土地一级市集的收购与整理，累计刊行限制达到1.39万亿，而本次土储专项债重启后或更多衔接在二级市集“回收”熟地，2024年11月以来也曾有多个城市在积极申诉土地专项债。刻下我国存量闲置土地限制较大，靠市集消化需要较永劫分，且部分土地库存开工必要性较低，需要依靠中央或地点来推动回收与周转，后续需要体恤关联资金的落地，除了土地专项债，央行曾说起，照料允许策略性银行、交易银行贷款相沿有要求的企业市集化收购房企土地，周转存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也不错由东说念主民银行提供再贷款相沿，后续亦可体恤此类增量策略的落地情况。

　　风险提醒：测算和试验的舛错风险，地产策略波动的风险，地产基本面复苏不足预期的风险，部分房企面对规划风险。

　　正文

　　我国处置“闲置土地”想路变迁：从“集约用地”到“周转存量”

　　“闲置土地”的问题由来已久

　　我国“闲置土地”是房地产市集发展的伴生居品。本世纪之初，我国城镇化率较低，房地产行业发展刚刚起步，部分设置用地或因企业原因（如囤地待涨），或因政府原因（如规划变更）变为闲置土地。因此我国出台了一系列策略以惩办闲置土地问题，促进得意集约用地。

　　1994年，《中华东说念主民共和国城市房地产不休法》即范例“超出出让合同商定的动工蛊卦日历满一年未动工蛊卦的，不错征收终点于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工蛊卦的，不错无偿收回土地使用权。”1999年，为照章处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，国土资源部制定《闲置土地处置办法》，对于闲置土地的认定，处置决议，再利用等方面进行标准。2008年，国务院发布《对于促进得意集约用地的告知》，指出要严格蔓延闲置土地处置策略。2012年，《闲置土地处置办法》校阅并蔓延于今。

　　针对闲置土地也曾有成型的处置办法

　　字据最新《闲置土地处置办法》，闲置土地是指国有设置用地使用权东说念主跨越国有设置用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书商定、范例的动工蛊卦日历满1年未动工蛊卦的国有设置用地。已动工蛊卦但蛊卦设置用大地积占应动工蛊卦设置用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止蛊卦设置满1年的国有设置用地，也不错认定为闲置土地。2024年5月出台的《对于实施妥善处置闲置存量土地若干策略措施的告知》则明确，2024年3月31日之前供应，当今尚未开工以及已开工未已毕的房地产用地均可适用该《告知》。

　　处置办法方面，字据闲置原因有不同的处置办法：

　　若已开工或因政府原因形成延长开工的，主流处置面孔有以下几种：

　　1、延长动工蛊卦期限。鉴定补充条约，重新商定动工蛊卦、已毕期限和毁约包袱。从补充条约商定的动工蛊卦日历起，延长动工蛊卦期限最长不得跨越1年。

　　2、调遣土地用途、规划要求。按照新用途或者新规划要求重新办理关联用地手续，并按照新用途或者新规划要求核算、收缴或者退还土地价款。改动用途后的土地利用必须适合土地利用总体规划和城乡规划。

　　3、由政府安排临时使用。待原方式具备蛊卦设置要求，国有设置用地使用权东说念主重新蛊卦设置。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得跨越两年。

　　4、条约有偿收归国有设置用地使用权。

　　5、置换土地。对已缴清土地价款、落实方式资金，且因规划照章修改形成闲置的，不错为国有设置用地使用权东说念主置换其他价值终点、用途换取的国有设置用地进行蛊卦设置。触及出让土地的，应当重新鉴定土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

　　6、市、县国土资源专揽部门还不错字据试验情况范例其他处置面孔。

　　若因企业原因延长开工的，分闲置满1年和闲置满2年两种情况，前者政府将按土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，后者政府可无偿收归国有设置用地使用权。

　　此轮处置想路或是建立在“严控增量、优化存量”的方针上

　　如斯前所述，我国闲置土地的处置与周转一直在进行。不同的是，咱们觉得此前侧重心在于标准市集举止，促进得意集约用地，而本轮的侧重心或在于“严控增量、优化存量”，从起源端胁制房地产市集库存。2022年之前，房企存货与销售双双增长，尚处于主动补库阶段，而自2022年起行业下行，房企插足主动去库存阶段，此前房企囤地待涨的想维亦发生了转化。相对应的本轮存量周转策略的想路也聚焦于周转存量土地，改善土地供求关系，增强地点政府和企业资金流动性上。

　　我国有几许存量房地产土地库存？

　　测算我国存量房地产未开工面积约为12.6亿平

　　字据统计局数据，胁制2022年末宇宙房地产蛊卦企业待蛊卦土大地积约4.98亿平，同比增长4.92%，该面积为土大地积，咱们按照以前十年（2014-2023年）住宅与商服用地的平均容积率计较，可得胁制2022年末，存量未开工土地计容建筑面积约11.13亿平。

　　《对于实施妥善处置闲置存量土地若干策略措施的告知》指出适用于“2024年3月31日之前供应，当今尚未开工以及已开工未已毕的房地产用地”。当今统计局已罢手更新址地产企业待蛊卦土大地积，是以咱们对2023-2024Q1产生的待蛊卦土地建筑面积进行测算，咱们通过将2023-2024Q1累计土地成交建筑面积减去对适时期的累计新开工面积得出新增未开工面积。测算可得，2023-2024Q1，宇宙住宅+商服用地成交建筑面积约12.75亿平，宇宙累计新开工面积约11.27亿平，累计产生未开工面积1.48亿平。重复胁制2022年末的待蛊卦土地建筑面积，胁制2024Q1我国存量未开工土地计容建筑面积约12.6亿平。

　　若字据咱们团队对于2025年宇宙新开工面积的测算（2024E/2025E新开工同比-21%/-22%）为基数进行计较（参考《以价为锚，重塑预期》，24年11月4日），可供新开工的周期约为2.09年。但洽商到部分“闲置土地”的地段和天赋欠安，骨子蛊卦价值较低，因此简便按新开工面积去计较去化周期意旨不大，再加上部分土地可能面对开工后又停工，各地的试验闲置土地库存压力可能更大。

　　存量闲置土地的时空散播

　　从区域角度来看，江苏、山东未开工存量闲置土地计容建筑面积全都值最高，均跨越1亿平，湖北、贵州、河北、湖南等12个省份则在5000万平以上。而从未开工存量闲置土大地积较2023年土地出让面积比例的角度来看，有18个省份均大于1，其中重庆、云南、辽宁、宁夏、青海5个省份该比例以致达到2以上，走漏刻下土地库存压力相对较大。

　　从时分角度来看，字据中指院数据，按出让年份辞别2020年起闲置土地数目有较为昭彰的增长，胁制2024Q1，闲置土地中，出让时分在2020、2021、2022、2023年的分别有2.91、3.54、2.80、1.92亿平，系数约11.16亿平，占沿路闲置土地的比例约63%（中指院口径）。且年份越近，闲置土地中，未开工的土地占比越高。

　　畴昔体恤处置“土地库存”的配套资金落地

　　517以来中央积极鼓舞土地回收

　　2024年517策略吹风会提议“相沿地点按照“以需定购”原则，以合理价钱收回闲置土地，用于保险性住房设置”。924会议策略加码，指出“将部分地点政府专项债券用于土地储备基础上，照料允许策略性银行、交易银行贷款相沿有要求的企业市集化收购房企土地，周转存量用地，缓解房企资金压力。”10月12日，财政部默示相沿地点政府使用专项债券回收适合要求的闲置存量土地，确有需要的地区也不错用于新增土地储备方式。

　　2024年11月，当然资源部发布《对于欺诈地点政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的告知》。同期其策略解读明确默示：“本年6月当然资源部会同国度发展更始委出台了妥善处置闲置存量土地若干策略措施，推出了匡助企业周转存量土地钞票、饱读吹并购转让、相沿地点政府收地等三方面18条策略措施。各地多数迎接，但同期也响应收回收购土地缺少资金。《告知》饱读吹各地利用专项债券资金收回收购土地，周转存量，约略起到三方面作用：一是减少市集存量房地产用地限制，更好阐扬土地储备“蓄池塘”和投放解除的功能，沉稳市集预期。二是增多资金流动性，故意于房企衔接资金用于保交房。三是收储后形成“净地”“优地”，既故意于补都全球做事设施短板改善环境，知足居住需要，也不错腾出空间相沿实体经济发展，促进有用投资。”

　　土地专项债是较为熟悉的资金轨制

　　土地储备专项债是较为熟悉的鼓舞土地收储的配套资金轨制。地点政府土地储备专项债券是地点政府专项债券的一个品种，是指地点政府为土地储备刊行，以方式对应并纳入政府性基金预算不休的国有土地使用权出让收入或土地出让收入偿还的地点政府专项债券。2017年土储专项债负责开动刊行，2017-2019年土储专项债的刊行额分别为2407、5065、6450亿元，总和约1.39万亿元，在2018年土储专项债刊行限制占总专项债刊行量一度达到37%，2019年为调控房地产市集，同期指令专项债更多投向关键方式设置，国常会明确“专项债资金不得用于土地储备和房地产关联界限”，土储专项债暂停刊行。

　　上轮土储专项债更多聚焦一级市集收购“生地”，本轮或更多衔接在二级市集“收储熟地”。上轮土储专项借主要应用于收储机构收购“生地”的设施（如拆迁）、后续经过一级蛊卦整理使之成为“熟地”，再将熟地进行出让，并用出让金偿还专项债。本次优先收储的对象是企业无力或意外愿不竭蛊卦、已供应未动工的住宅用地和商服用地，主要聚焦收购二级市集的熟地，一定进程削弱了中间整理设施的资金压力。在具体操作方面，土地储备机构将辞退证据意向地块→纳入储备计算打算→申诉专项债券→证据收购价钱等进程进行收储举止，收购后的土地原则上圈套年不再供应用于房地产蛊卦。值得留心的是，收购的基础价钱将按评估价与企业资本价孰低证据，并在此基础上证据价钱下调幅度以细目最终价钱。

　　当今各城市已在积极对接申诉土储专项债，且有城市进展较快。如2025年1月3日亳州市指出市拟申诉2025年度收回收购存量闲置土地点式63个，请求土地储备专项债券108.14亿元。按地块起源分，国有企业方式数23个、资金需求限制29.17亿元，平台公司方式数36个、资金需求限制75.99亿元，民营企业方式数4个、资金需求限制2.98亿元。值得留心的是平台公司的方式数最多，资金需求最大，也与以前城投平台密集托底土地市集的景况相匹配。

　　刻下我国存量闲置土地限制较大，靠市集消化需要较永劫分，且部分土地库存开工必要性较低，需要依靠中央或地点来推动回收与周转，当今策略上土储专项债也曾重启，但具体的出资比例等尚未细目，后续需要体恤关联资金的落地。另外皮配套资金方面，央行曾说起，将部分地点政府专项债券用于土地储备基础上，照料允许策略性银行、交易银行贷款相沿有要求的企业市集化收购房企土地，周转存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也不错由东说念主民银行提供再贷款相沿，后续亦可体恤此类增量策略的落地情况。

　　投资建议

　　存量土地收购有望在增多房企资金流动性，削弱新址隐性供给压力，促进市集企稳方面阐扬作用。咱们觉得地点政府优先针对体系内城投公司的闲置土地或存量房进行收购、置换或调遣规划，阻力相对更小，因此优先推选城投公司；同期在中枢城市具备充沛土地储备的头部房企与物管公司亦将受益于土地“收储”策略与行业筑底企稳。

　　风险提醒

　　测算和试验的舛错风险：本文测算数据来自统计局、当然资源部等多个渠说念，在口径方面或不成达到完全匹配，或对测算末端准确性有一定影响，导致测算和试验情况产生偏差。

　　地产策略波动的风险：地产关联的货币策略和财政策略、因城施策的调控策略存在不细目性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产关联界限的基础性轨制存在调遣优化的可能，都可能对房地产行业和房企规划形成扰动。

　　地产基本面复苏不足预期的风险：9月以来的策略组合拳推动房地产量价发达出现改善，但若经济环境的复苏进程、已出台策略的落地成果不足预期，地产基本面的复苏进程和捏续性也存在不足预期的可能。

　　部分房企面对规划风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面对较大的资金链压力，进而出现规划宝贵等问题。

包袱剪辑：凌辰